中国房地产市场早已风险重重,以下便是7个暗示信号.
耶鲁大学管理学院金融经济学教授陈志武认为未来10年中国地产泡沫破裂的概率至少为99%,投资房产较多的应尽快脱手的言论日前受到广泛关注.
"已经快到崩溃边缘了."杭州开发商这样说.
"非常不妙!"房产大鳄王石这样说.
你呢,还以为中国房地产市场会继续一路高歌吗?还打算把半辈子的积蓄搭进去
等着捞钱吗?
相比于"楼市春天派",陈志武"唱衰"观点似乎给楼市加了道"紧箍咒".
中国房地产市场早已风险重重,以下便是7个暗示信号.
信号1:一季度成交量低迷
据报道,"下降"成为1—2月份中国商品房市场的关键词.根据统计局公布的数据
, 今年1—2月份商品房销售面积同比下降0.1%;商品房销售额下降3.7%.以上两数据
双双负增长, 系一年来首次出现.此外,2月份,中国房地产开发景气指数为96.91,比
去年12月份回落了0.30点.
楼市的"冷"气也弥漫到了二手房市场.以北京为例,据链家地产市场研究部统计
,3月二手住宅成交8943套,与去年同期相比下降79.6%.2014年一季度,北京二手住宅
共成交23156套,较去年第四季度下降30.1%,与去年同期相比下降七成左右.
浙商证券研究报告显示, 1—2月份房地产新开工面积累计同比下滑27.4%,创出
历史最大降幅,新开工面积大幅下滑进一步影响房地产开发投资增速.
(责任编辑:DF050)
信号2:多地楼盘"打折甩卖"
2月18日,杭州德信北海公园公布每平米直降3000元/㎡的消息,打响了杭州楼盘
降价第一枪.在不到24小时之后,同区域内的天鸿香榭里也宣布降价,均价从17200元
/㎡降到13800元/㎡, 每平米直降6000元.21日,天鸿香榭里业主们冲进售楼处,拉起
横幅,打砸沙盘,房闹持续了数日.
3月22日, 秦皇岛市一名为"珠江道12号"的打出了"所售房源打六折"的标语.该
楼盘原市场价在8000—9500元/㎡,现在只需5000元左右/㎡,价格直降40%.但非直接
降价,而是开发商连续4年每年向购房人返还10%的购房款,总计达到总价的40%.即如
果购房者全款购买一套总价200万元的房屋,需要先交全款,以后每年由开发商返还2
0万元,持续4年.
近日,号称"亚洲最高公寓",深圳福田"楼王"的东海国际公寓也推出十套特价房
, 价格从原来最高时的每平7万跌至49000,整整跌去了2万元,调整后的均价,已经与
周边10年楼龄的豪宅挂牌价看齐.炒房客认为,商住型公寓价格波动率较一般豪宅更
高,目前楼市政策难明的前景下,或成为价格跳水的"领头羊".
信号3:信贷收紧
今年2月,兴业银行"暂缓办理部分房地产新增授信业务,停办房地产夹层融资业
务"的公告反响巨大, 一度被传为"银行暂停房贷"从而引发恐慌.尽管各大银行予以
了澄清,但部分银行业务越来越少涉足房贷却是不争的事实,显示出银行对房贷相关
业务风险的关注.
而银行收紧信贷更为楼市拉响了警报.根据CRIC研究机构调研显示,在22个城市
中, 首套房贷款优惠利率几乎绝迹,其中,10个城市上浮5个-15个百分点,仅32%的城
市维持基准利率.
原先维持基准利率的城市, 沈阳,重庆,苏州,成都,南京等已从基准利率上浮至
基准的1.05-1.1倍.信贷收紧相当于房价上涨,势必会进一步加重购房者的观望情绪
,从而影响楼市供需格局.
(责任编辑:DF050)
信号4:库存高
4月3日,上海易居房地产研究院发布房地产市场研究报告.数据显示,截至3月底
, 受监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8401万平方米,环比增长2.0%,同比增
长16.3%.这些城市的库存总量创下了近5年的历史新高.
房地产高库存现象在三四线城市更为明显,今年两会期间,鄂尔多斯市长廉素坦
言,还需要3年的时间才能消化全市的商品住宅库存.
信号5:房企资金链断裂
3月下旬,浙江奉化最大的房地产企业兴润置业破产,总负债超过35亿元.尽管该
事件主要与部分"问题楼盘"有关, 但在限购,限贷等紧缩式调控背景下,房地产融资
和销售遭遇双重挤压.对三,四线城市房企而言,风险警示意味甚浓.
曾经的中国经济百强县陕西神木也遭遇了同样的困境.4月4日,媒体曝出陕西正
和地产法人代表于去年6月暴病身亡,企业资金链断裂,在神木投资的楼盘已成"烂尾
",原先定价8000元/㎡,现在卖4000/㎡都没人要.
(责任编辑:DF050)
信号6:投资回报率远超国际警戒线
外资机构对于国内楼市的判断, 通常基于"投资回报率"的指标,也即"租售比".
根据多家机构的统计,当前在一线城市,市场的平均租售比已经超过200:1,远超国际
警戒线, 部分区域甚至接近500:1的水平.国际知名投资人巴菲特和索罗斯均认为中
国楼市存在风险.
而北京房租下降更加剧了这种风险.链家地产市场研究部报告显示,今年一季度
北京房租平均累计涨幅为-0.60%,系近5年同期首次出现负增长.3月份平均租金为59
元/平方米,环比下降0.6个百分点,同比上涨4.6个百分点.一季度平均租金为59.1元
/平方米,较去年四季度上涨1.4个百分点,与去年同期相比上涨5.5个百分点,均处于
近年较低水平.
信号7:大佬看空
2014年以来,看空房地产市场的言论与观点已经是层出不穷,其中一些地产业内
人士的表态更是值得玩味:王健林表示,对今年楼市"并不乐观".
万科董事会主席王石接受媒体采访时表示,不是所有三四线楼市都存在泡沫,价
格波动也未必造成楼市崩盘.但是越来越多的三四线城市房屋库存不断走高,楼市面
临的风险加大.王石说今年"形势不妙".
任志强则表示,"不要对2014年太抱希望".
是泡沫就总有被戳破的一天,多个房产大佬的谨慎表态,与其说是对行业前景的
看空,不如说是对行业发展的一次冷静的重新审视.尽管房地产还没有走到崩盘的境
地,但确实已经走到了一个急需变革与调整的十字路口.
在4月8日博鳌论坛期间, 陈志武表示,面对房地产市场泡沫隐忧,开发商可以考
虑"转型",未来这种情况会越来越普遍.
陈志武认为,现在有很多房企已开始在其他行业投资,比如PE基金等.他表示,还
有一些房企着眼海外,把企业资金交给专业团队去打理,帮助其在中国及世界各个国
家寻找不同的投资机会.
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