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[信息分享] [实例分析]刚步入职场的毕业生,2021年租房还是买房?

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发表于 15.5.2021 18:57:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
对于“租房还是买房”这个问题,相信所有人都有思考过。尤其是咱们中国人,普遍对“买房”比较执着,“有房”就是人生的一大目标、人生赢家的标配之一!许多人工作毕生也都只是为了买上一套房,有个稳定的家。但有的人会觉得,与其一辈子为了房贷活着,还不如干脆租房呢。压力小、无束缚、灵活机动,想换就换。目前德国租房族还占到人口的60%以上。但随着时代的改变、贷款利率的下降,特别是近两年新冠病毒全球肆虐横行,导致home office似乎已成为一种生活习惯,对(大面积)自有房产的需求陡然暴增,当前德国也掀起了一股前所未有的购房热潮。

其实“买房”和“租房”都各有长处,孰好孰坏并不是绝对的。每个人的条件和情况各有不同,所以不能一概而谈。之前我们收到了一封来自法兰克福Eva的来信,在信中她阐述了自己在德国贷款买房的心得体会。Eva是一名普通留学生,毕业后顺利在德国找到了一份稳定的工作,虽然工资不高,没拿到永居,也没太多存款,但她仍然希望能在德国拥有一套属于自己的房子。

以往我们分享的贷款案例大多都是一些工作和社会经验比较丰富的客户,但在德国也有不少刚毕业步入职场的新人,和Eva一样面临着类似的问题和困扰。借Eva的实例分享,罗俊女士将在信件结束后和大家一起探讨分析,刚参加工作的职场新人,在“买房”还是“租房”的问题上,究竟该如何抉择?职场新人想要贷款买房具体该怎么办呢?

不想租房的Eva
法兰克福贷款买房心得
01.
刚刚工作不久的我,面对法兰克福日益上涨的房租,超级郁闷,每月交房租的时候都特别心疼, 整天梦想有一套属于自己的小公寓。但是还没有拿到永居,Netto工资也只有2000+,首付和Nebenkosten 存了一点,其实也只是想购买一套小公寓。法兰克福,作为德国乃至欧洲的金融中心,这几年租金和房价都近乎变态一样疯涨,眼睁睁看着法兰的房价翻了3倍,越来越贵,赚钱的速度和工资增长的速度都远远不及房价增长的速度,我知道要快速下手啦,再不买可能法兰的房价又要上涨几波,到时候就买不起啦。

那么首先缕清思路,自己有多少Eigenkatipal(首付),目前的工资能够在银行贷款多少,目前的利率大致范围自己是否可以承受。然后选择投资标的,新房or二手房。买房这种事,我一向认为,无法十全十美,就像选择另一半一样,不能有完美主义情结。捋清思路,权衡利弊后,选择总价适合自己的房产,选好户型、朝向,打算果断下手。

02.
那么买房之前最关键的一步就是贷款!一个好的贷款师,是可遇不可求的,由于我当时没有永居,咨询了几个贷款师都无能为力,于是我开始向周围已经购房的朋友求助,询问他们买房时候的情况,求推荐资深贷款师,就这样在一位华为工作的朋友的推荐下,我认识了罗小姐。

先和罗小姐通了电话,告知了我自身的情况,罗小姐当时判断我的贷款还是可能办到的,虽然没有永居但是有无限期的工作合同,罗小姐根据自身多年的经验,帮我筛选了几家银行,最后帮我成功的在某德国银行拿到了Angebot。不仅拿到了Angebot,我当时拿到的Zinsen也是很满意的,20年只有1.5%哦!哈哈!

从申请贷款到拿到Angebot到正式去银行签字,大概一共花费了不到1个月的时间,罗小姐的效率很高,因为白天我要上班,无法处理私事,经常晚上打扰罗小姐,现在还觉得很不好意思呢。

签完正式的贷款合同,就马不停蹄地让开发商去约Notar签署正式的购房合同啦,还记得是2019年的5月3日,哈哈就在我30岁生日的当天,签署了Kaufvertrag, 就算自己而立之年的一个生日礼物吧。公证员和开发商当天一起在公证处祝福我生日快乐,真的很特别也很难忘。

03.
一转眼两年多过去啦,现在我已经开始打算购买自己的第二套公寓啦啦啦,前几天还和罗小姐通话,向她咨询我现在购买第二套公寓如何申请贷款的建议,嘿嘿,她还是一如既往的nice,也给了我很多很多宝贵的建议。一个好的贷款师可遇不可求,因为她不仅会给你很多贷款方面的信息,还会结合你自身的情况给与建议,帮客户美化自身的条件,也可以说是完美包装吧!拿到更低的利息和更高的贷款额度。

在没有经过罗小姐的同意下,我已经把罗小姐当作我的专属贷款师啦!

                                                                                                                                                                                                    —— Eva Zhang
                                                                                                                                                                                                           法兰克福某建筑公司职员
                                                                                                                                                                                                           15.02.2021

罗俊女士分析点评:
首先非常感谢Eva的来信和对我的认可,会继续努力的!借Eva的反馈,我们来分析探讨一下,刚刚步入职场的同学是应该租房还是买房?如果决定买房,具体该怎么办?

房产是稳定升值的有形资产,为未来融资、预防通货膨胀,甚至养老等问题提供了保障。相较之下,租客每月支付租金,不但没有任何投资收益、还需要面临租金上涨等问题。到头来,自己辛辛苦苦挣的工资却帮别人做了嫁衣。因此从投资角度来说,租房不合算。文中的Eva就是因为嫌房租太贵,才果断出手买房。当然从灵活性来说,租房自然更胜一筹。如果工作地点和单位都不稳定,租房还是很有必要的。即使这样,也不妨碍同学们早投资啊。如果条件允许,可以选择自己住出租房,但同时也当房东,买一套房用来出租。

近些年来,德国房贷利率持续低走,加上新冠疫情的影响,货币贬值风险增加,买房俨然已成为一种相对来说非常理性和划算的投资方式。以目前市场上不到1%的十年固定利率和2%~3%的Tilgung(每年本金还款率)来计算,每月月供大体与租金相当,有时甚至低于租金。正是这种可承受的月供,不会对买房者(贷款人)的生活带来额外的负担,让越来越多的人选择买房而非租房。

倘若能买在租金高且基础设施完备的地段,那么房产不仅保值,未来还将拥有较大的增值空间。就算将来不自住,也可以租出去,以租养房,坐等升值。在德国大部分城市的房子都非常好出租,前两年很多一线城市,如慕尼黑,更是一房难求,而且租金普遍高于月供。但新冠疫情的封锁戒严确实给租房市场带来很大冲击,不过德国正在逐步解禁,人口恢复流动,经济复苏在望,租房市场也应该较快全面回温。

其实这些都有点老生常谈,道理大家都懂。只是高昂的房价令人望而却步,特别是对于刚刚参加工作、没有多少自有资本的年轻朋友们而言。买房就涉及贷款,许多毕业生们会觉得,自己没有永居、刚工作不久,应该不具备贷款条件。就算能贷款,也不知道首付需要多少,自己能贷多少......

温馨提示:没有永居,但是职员,拥有稳定工作(即无限期工作合同)并且已过试用期,在德国大部分地区和大部分情况下是可以贷款的。有些银行甚至还会给有限期工作合同的购房者提供贷款,但需要具体情况具体分析。

❗重要提示:没有永居的贷款者需支付20%(或以上)的首付和杂费。这里的杂费包括土地转让税、公证费和中介费,都需要购房者自筹。而具体能贷多少,也就是贷款上限则需要根据个人情况单独计算。

Eva在购买第一套小公寓房时,自己已有一笔存款,金额不高,但刚好可以承担得起买房的首付和杂费。(当时我帮她找到了首付比例只需5%的银行,近两年贷款政策紧缩,这样低首付的银行对于无永居的贷款者而言,已经绝迹了)。另外Eva对于购房的目的和计划都十分清晰,下手也非常果断,这也是我能为她迅速办下贷款的重要原因之一。试想如果她找房拖拖拉拉,晚个一年半载的,妥妥的就要交20%的首付啦。

总体而言,在自己拥有存款和或家人可以提供资助的情况下,刚步入职场的新人是可以考虑贷款买房的。那么具体该怎么做呢?

建议有购房意向的同学像Eva一样做好前期准备,比如说列出个人的收支清单,资产负债比,搞清楚未来的支付能力是否能承担每月房贷。还要对自己未来几年的财务状况做一个评估,房屋抵押贷款一般是10年起,未来十年的收入能否保持稳定?由于意外或失业造成收入减少的风险有多大?想清楚自己买房的主要目的是什么?另外还需要了解自己的贷款资质和贷款上限,再根据自己的条件和情况去找房子,有的放矢,量体裁衣,事半功倍。

至于房子该如何选择和购买?有哪些注意事项?因为篇幅的原因这里不再阐述。我们将会在近期发布一篇文章,讨论看房和买房时需要注意的关键事项。敬请关注我们的公众号,留意更新。  

永隽Tipps:
综上所述,我们的建议是:条件允许,解决刚需,随时入手,宜早不宜迟。在目前贷款利率持续走低的情况下,第一套自住房,绝对值得拥有。对于刚工作半年或者一年以上的年轻人来说,只要在自身条件允许,且需要解决刚需的情况下,可以随时考虑入手房子,因为无论经济形式如何变化,借助杠杆原理,利用低息贷款,免交租金,以贷养房,为自己将来赢得资产。只要自己有一份正常的工作和收入,此项投资为自我投资,应尽早进行。如果家庭需求发生变化,需要以小换大或重置大房,只要在个人偿还能力和家庭总资产负债比允许的情况下,都属于刚需行为,可以随时入手。

以上纯属客观建议,是否选择投资买房完全取决于个人决定。个人偿还能力、个人风险承受能力、对于“租房”或“买房”的喜好程度、家庭资产负债比等等都是重要的参考因素。

原文请关注微信公众号“永隽资讯”

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