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[信息分享] 房产中介费新规,买卖双方共同分摊意味着什么?

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发表于 15.5.2021 19:03:10 | 显示全部楼层 |阅读模式
如今越来越多的人在德国购置房产,或自住,或投资。购房费用除了房屋成交价(Kaufpreis)外,还包括各种杂费(Nebenkosten):例如不动产购置税(Grunderwerbsteuer)、公证费和登记费(Notar/Grundbucheintrag),以及中介费(Provision)。其中房产中介费是一笔不小的开销。德国在欧洲国家中,是购房佣金最昂贵的国家之一。德国大多数邻国的购房佣金上限在房价的2%到5%之间,但在德国,平均佣金为房价的5%到6%。各州中介费取决于各州房产市场行情,但私人不动产中介费最高可达房价的7%。要知道购房杂费是不能够贷款的,需要自己支付,这给不少想要购房的买家们带来了不小的经济负担。

不过在2020年12月23日生效的房产中介费新规中规定,中介费需由买卖双方共同承担,不能只由买家独自承担,这为许多购房者们减轻了压力。那么新规的具体内容是什么?在新规颁布前是如何规定的?这会对接下来想要进行房产交易的双方产生怎样的影响呢?

新规实施以前:
☞在实施新规之前,原则上来讲,中介费应该由委托方支付,即房产中介费由与中介缔结协议的一方全额承担。简单来说就是谁找中介办事,谁付钱。

买过房的朋友可能会感到很诧异,好像印象中中介费都是由买家出的。就算是卖家委托中介卖房子,但是成交以后,还是由买家出钱,卖方基本不需要出中介费。为什么呢?众所周知,德国的房市供不应求,是妥妥的卖方市场,卖方拥有绝对的话语权。所以卖方自然会好好利用这一点,为自己谋利,尽量减少自己的开支费用。即使是卖方委托的中介,他也可以将中介费转嫁给买方,让买方为自己支付这笔费用。对于中介而言,不论是哪一方付的钱,都无关利弊,所以也就不会有歧义。久而久之,在德国就形成了房产交易基本上都是由买方承担中介费这一现象。

好在此前就已有11个联邦州,规定了中介费需由买方和卖方分摊支付,买方支付的中介费最多不可超过3.57%,这才使中介费有所降低。这11个州包括:萨尔州(Saarland)、梅克伦堡-前波莫瑞州(Mecklenburg-Vorpommern)、萨克森州(Sachsen)、萨克森-安哈特州(Sachsen-Anhalt)、下萨克森州(Niedersachsen)、北莱茵-威斯特法伦州(Nordrhein-Westfalen)、图林根州(Thüringen)、巴伐利亚州(Bayern)、巴登-符腾堡州(Baden-Württemberg)、莱茵兰-法耳茨州(Rheinland-Pfalz)、石勒苏益格-荷尔斯泰因州(Schleswig-Holstein)。但是在柏林、勃兰登堡、不来梅,汉堡和黑森州,则没有这项规定,其费用可以由买方独自承担,最高可达7.14%,是一笔不小的费用。文章底部为大家提供了新规出台前中介费分摊情况(homeday)

新规政策:
为使购房交易更专业化和公正化,同时减轻购房者的负担,联邦政府在2020年12月23日出台了新的相关条例,以进一步规范房产市场。

☞据联邦政府颁布的新规规定,所有联邦州的房产中介费需由买方和卖方均衡分摊。该规定适用于自住的公寓(Wohung)以及独栋别墅(Einfamilienhaus),适用对象不包括购置房产用作商用住宅用途的投资者。商用住宅没有明确规定,承担中介费的对象以及承担份额仍然取决于房产市场环境。

全德境内的房产中介费统一由买卖双方共同承担。具体如下:
❗1.  买卖或双方,单方委托中介,委托方需支付至少50%的中介费:

情况1:买方单方委托中介找房子,成功购房后,买方需要支付中介费。但是买方可以与卖方协商,并转嫁最多50%的中介费。
(注:此前的委托方支付中介费仍然有效。在卖方市场的条件下,卖方由于没有委托中介,不是委托方,所以很有可能会拒绝分摊中介费。)

情况2:卖方单方委托中介卖房子,成功售房后,卖方需要支付中介费。但是卖方可以与买方协商,并转嫁最多50%的中介费。
(注:在卖方市场的条件下,通常买家无法拒绝分摊,所以大概率需要买家和卖家各自支付50%中介费。)

❗2.  买卖双方都委托中介,中介则必须向双方所求同等份额的中介费:

在此情况下,如果中介费为6%,那么中介则需要向买方和卖方各自收取3%的中介费。如果中介与买卖双方任何一方缔结免除中介费条约,那么也不允许向另一方收取中介费,双方支付需要一致。

☞另一条新规:为避免卖家为弥补新规可能带来的损失而暗中加价,口头委托中介将不再适用,凡是与房屋有关的经纪合同都需要签订书面协议。

对房产交易的影响:
新规旨在通过法律规范保护消费者权益及减轻私人购房者的负担。到目前为止,柏林、勃兰登堡、不莱梅、汉堡和黑森州仍由房屋购买方承担全额中介费,在一些房源紧张的城市,也存在卖方将中介费全权转嫁给买方的现象。买卖双方分摊中介费对买家来说可以减少购房成本,特别是在房屋和公寓价格飞涨的城市。该新规进一步规范了市场秩序,使交易过程更专业,中介也可以更好地充当买卖双方的调解人,努力实现双方都满意的成交价。

永隽点评:
新规实施4个月,对买家而言购房成本真的减少了吗?上有政策下有对策,市场上一些卖家考虑到自己需要支付50%的中介费,为弥补这笔支出而提高房价,即变相地让买家全权承担中介费。这是房产中介争对新政提供给房东的常见解决方案,也是导致房价上涨的间接因素之一。所以目前不少二手房中介为了吸引买家都不再向买方收中介费,这跟新房不收中介费一个道理,羊毛出在羊身上,都含在里面了。不过中介费减少或免除,就意味着这部分费用将变相为房价,可以通过贷款解决,对于需要贷款的买家而言多少有点好处。当前最大的赢家其实是房产中介。以慕尼黑为例,以前买家只需支付3,57% 的中介费,如今不少中介竟要求买卖双方都支付2% 以上。这多出来的费用,除了抬高房价,就是养肥他们啦!

原文请关注微信公众号“永隽资讯”

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新规出台前中介费分摊情况

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